深圳樓市出現(xiàn)"兩高一低"格局 訪客量暴增5成
發(fā)布日期:2014/10/30 10:03:32 | 瀏覽次數(shù):4439 來(lái)源:深圳商報(bào)央行“9·30”新政執(zhí)行至今已經(jīng)滿(mǎn)月，受新政影響程度不同的各細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)各異，出現(xiàn)了“兩高一低”的格局，即一手二手住宅供應(yīng)量和成交量“沖高”，商務(wù)公寓出現(xiàn)“走低”。
中高端項(xiàng)目大舉入市
根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，新政至今深圳一手住宅項(xiàng)目供應(yīng)總量已經(jīng)超過(guò)9月的全年最高點(diǎn)。而借著新政為改善型需求帶來(lái)的利好，南山、羅湖區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤(pán)也紛紛加快入市步伐。在本月新開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的中高端樓盤(pán)多達(dá)6個(gè)，其中華潤(rùn)城、中海九號(hào)公館在400套以上大體量推盤(pán)的情況下，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本售罄。
從自然在售項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)看，新政之后深圳自然在售樓盤(pán)的周均訪客及成交量相比新政之前增長(zhǎng)近5成。無(wú)論是剛需項(xiàng)目還是中高端項(xiàng)目，訪客及成交情況均明顯好于新政前期。
改善需求成交占比創(chuàng)新高
央行新政出臺(tái)后，市場(chǎng)各方預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向樂(lè)觀，代表市場(chǎng)信心的中原經(jīng)理指數(shù)和報(bào)價(jià)指數(shù)雙雙上漲。10月以來(lái)訪客量平均增幅兩三成，而二手住宅日均成交量環(huán)比9月增長(zhǎng)了106%，前期市場(chǎng)上處于觀望的客戶(hù)開(kāi)始加速成交。
從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，“9·30”新政對(duì)改善型需求的利好影響，在二手房市場(chǎng)中表現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2013~2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比約為30%。而在新政之后的一個(gè)月內(nèi)，該類(lèi)型成交占比已大幅攀升近5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到34.9%，創(chuàng)下全年最高紀(jì)錄。此外，總價(jià)在500~800萬(wàn)的高端住宅也同樣受益于首付資金門(mén)檻的大幅降低，成交占比環(huán)比9月提升約1%。
從搜房網(wǎng)、安居客和58同城等網(wǎng)上放盤(pán)、成交情況看，120~140平方米的大戶(hù)型占比為今年最高值。
商務(wù)公寓市場(chǎng)成交量下滑
與住宅市場(chǎng)供需回暖相比，商務(wù)公寓不限貸的優(yōu)勢(shì)在新政之后有所減弱，成交受阻。深圳中原研究中心對(duì)部分在售公寓項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政之后公寓項(xiàng)目的訪客量與新政前持平，但無(wú)論是低端還是高端項(xiàng)目，成交量均出現(xiàn)下滑。尤其是那些戶(hù)型、價(jià)格、定位與周邊住宅項(xiàng)目相似的樓盤(pán)，在新政出臺(tái)之后客戶(hù)紛紛被分流，成交降幅更加明顯。
在此背景下，10月份新開(kāi)盤(pán)的三個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目均采用小步伐推盤(pán)的策略，開(kāi)盤(pán)推售體量都在200套上下，且成交熱度也遠(yuǎn)不如住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)隨著政策的演進(jìn)，商務(wù)公寓不限購(gòu)、不限貸的光環(huán)將逐漸消失，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、價(jià)格等核心因素將成為成敗的關(guān)鍵。